今年上半年，隨著新國八條、一房一價(jià)、限價(jià)等一系列宏觀調(diào)控政策出臺(tái)，房企、買家、中介等均受到不同程度影響，但大家最為關(guān)注的樓價(jià)卻并未出現(xiàn)大幅下降，不少城市樓價(jià)仍在上漲。有政府官員早前就表示，如果房?jī)r(jià)沒有實(shí)質(zhì)性下降，不排除會(huì)出臺(tái)更嚴(yán)厲的調(diào)控政策。那么，下半年，國家調(diào)控政策是否會(huì)進(jìn)一步升級(jí)，面臨內(nèi)憂外患的房企該如何尋找出路，廣州樓價(jià)走勢(shì)是漲還是跌，都牽動(dòng)著眾人的神經(jīng)。 

　　銷售和資金雙壓力正面襲來 

　　策略：緩開工巧拿地多促銷 

　　據(jù)了解，上半年多數(shù)房企銷售業(yè)績(jī)不佳，資金回籠困難，在信貸保持收緊的下半年還需要支付各種結(jié)算，如工程款等。因此下半年，不少房企無疑將面臨著內(nèi)憂外患的局面：一邊是頂著強(qiáng)大的銷售壓力，另一邊是擔(dān)心資金鏈有可能斷裂。此前某投資機(jī)構(gòu)向媒體透露，現(xiàn)在全國房企缺錢額或達(dá)3萬億以上，當(dāng)中包括中國最大、排名前十名的房地產(chǎn)企業(yè)。 

　　多家房企1~5月的銷售業(yè)績(jī)顯示，大部分房企僅完成了全年銷售目標(biāo)的三成左右。其中，首創(chuàng)置業(yè)[2.32 -2.11%]全年銷售目標(biāo)為150億元，前5月實(shí)現(xiàn)簽約金額為40.1億元，下半年需要完成金額為109.9億元；越秀地產(chǎn)[1.39 1.46%]全年銷售目標(biāo)90億元，前5月完成合同銷售金額22.6億元，下半年還有超七成任務(wù)需完成。大房企銷售業(yè)績(jī)都如此不盡如人意，而一些中小房企的情況就更令人擔(dān)憂。廣州市中心某樓盤工作人員告訴記者，今年截至目前該盤銷售不足10套，下半年又要開始做商業(yè)項(xiàng)目，公司資金壓力較大。 

　　房地產(chǎn)專家謝逸楓表示，下半年開發(fā)商要?dú)⒊鲆粭l路，就必須加快推貨和加大價(jià)格促銷力度及調(diào)整產(chǎn)品策略等，方可確保完成銷售業(yè)績(jī)和保持利潤增長(zhǎng)及穩(wěn)定資金鏈。此外，房企還可以考慮增加商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目銷售和推廣，以此提高銷售業(yè)績(jī)。 

　　業(yè)內(nèi)資深專家韓世同也表示，現(xiàn)金為王，緩開工、巧拿地，這是開發(fā)商最好的出路。上半年有一些房企開始降價(jià)回籠資金，并將主戰(zhàn)場(chǎng)轉(zhuǎn)移到三四線城市或是商業(yè)地產(chǎn)，所以這些房企的銷售業(yè)績(jī)較樂觀。在下半年政策或無太大變化的前提下，房企若繼續(xù)保持上半年的策略是不難完成目標(biāo)，也不難度過難關(guān)的。對(duì)于一些中小房企，如果下半年不積極采取銷售策略，不排除有的房企面臨被淘汰的危險(xiǎn)。 

　　今年住宅用地還有84%未完成 

　　應(yīng)對(duì)：推介會(huì)吸引各路地產(chǎn)商 

　　市房管局早前公布，今年廣州市轄10區(qū)正式計(jì)劃出讓土地12.72平方公里，包括商品住房用地3.37平方公里、商服用地2.2平方公里、產(chǎn)業(yè)用地7.15平方公里。而據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，今年前5月廣州僅推出了8幅住宅用地，成交面積共計(jì)54萬平方米左右；但6月截至目前，還未有任何住宅土地買賣，也就是就，上半年廣州住宅用地共完成了0.54平方公里，僅完成了全年住宅用地計(jì)劃的16%,艱巨的任務(wù)則集中在下半年。 

　　面對(duì)上半年土地市場(chǎng)成交冷靜這一窘境，政府也將更多希望寄托在下半年。在6月初廣州舉行2011年廣州市經(jīng)營性土地推介會(huì)，共推介54宗地，總用地面積為2.2平方公里。在土地推介會(huì)一周后，廣州市正式推出首幅意向“勾地”地塊--珠江新城B2-11地塊，并將于7月19日正式拍賣。 

　　滿堂紅市場(chǎng)研究中心主任沈銳培表示，按照當(dāng)前的拿地速度和市場(chǎng)環(huán)境來分析，要完成今年計(jì)劃出讓的面積難度非常大，包括三方面原因，一是整體市場(chǎng)的需求量下降，二是開發(fā)商資金回籠沒有任何起色，三是融資途徑越來越窄。6月份廣州雖然舉行了大規(guī)模的土地推介會(huì)，吸引了很多外來的房企或是剛開始涉水房地產(chǎn)行業(yè)的非專業(yè)地產(chǎn)商，但在市道好的時(shí)候，這些企業(yè)沒有機(jī)會(huì)跟大企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，現(xiàn)在趁著大房企謹(jǐn)慎小心的時(shí)候，這些企業(yè)就可以積極拿地，預(yù)計(jì)下半年很多的土地都會(huì)被一些地產(chǎn)“新秀”竟得。 

　　經(jīng)緯研究中心主任曾英杰也表示，今年要完成全年土地目標(biāo)相當(dāng)困難，可能會(huì)比去年完成率還要低，但是并不排除臨近年底，政府會(huì)將某些地方的巨幅地塊打包出售。雖然住宅土地市場(chǎng)整體遇冷，但是今年下半年商服用地可能會(huì)比較火熱，目前很多房企更加重視商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)，而這樣的趨勢(shì)同樣也體現(xiàn)在土地成交方面。 

　　下半年政策或?qū)⑦M(jìn)一步升級(jí) 

　　建議：應(yīng)先落實(shí)好原有政策 

　　上半年出臺(tái)號(hào)稱史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策，并沒有讓樓價(jià)和成交量出現(xiàn)明顯的下降，那么，下半年政策是否會(huì)再進(jìn)一步收緊？ 

　　近日，住建部政策研究中心副主任王玨林表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)還有限購空間，若二三線城市房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，未來限購可能覆蓋全國。除了限購范圍將一步擴(kuò)大之外，信貸收緊政策未來也將是常態(tài)。另外，住建部政策研究中心副主任秦虹近日出席某論壇時(shí)表示，包括信貸緊縮等在內(nèi)的調(diào)控政策在未來很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)“恐將是一個(gè)常態(tài)”. 

　　沈銳培認(rèn)為，從中央目前的態(tài)度來看，下半年要放松上半年嚴(yán)厲政策的可能性非常小，因?yàn)椋壳皹莾r(jià)還沒有達(dá)到預(yù)期下降的效果，此時(shí)如果政策松綁將面臨更大的風(fēng)險(xiǎn)。此外，保障房施工進(jìn)度還沒有跟上，如果下半年要放松政策可能會(huì)造市場(chǎng)恐慌。根據(jù)目前的形勢(shì)來看，預(yù)計(jì)下半年的政策還將保持收緊并在原有基礎(chǔ)上升級(jí)，如限購城市增多等。 

　　韓世同也表示，今年快過半，目前調(diào)控又到了關(guān)鍵的時(shí)刻或節(jié)點(diǎn)，調(diào)控政策主要精力還是應(yīng)該放在抓落實(shí)上，因?yàn)?，去年和今年以來出臺(tái)的很多調(diào)控政策還沒有得到很好的貫徹落實(shí)。限購令是否有必要擴(kuò)展到全國，同樣房產(chǎn)稅也是否有必要擴(kuò)展至全國，這些都需要慎重考慮和研究。 

　　預(yù)期 

　　全國整體均價(jià)或降 廣州下半年仍堅(jiān)挺 

　　經(jīng)過上半年一系列的宏觀調(diào)控，全國樓價(jià)并未出現(xiàn)明顯下降，不少城市價(jià)格仍處在上漲階段。近日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布5月全國70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格指數(shù)顯示，在新建商品住宅價(jià)格方面，70個(gè)大中城市中，環(huán)比4月價(jià)格下降的城市有9個(gè)，持平的城市有11個(gè)。漲幅比4月縮小的城市有27個(gè)。 

　　針對(duì)該數(shù)據(jù)，有業(yè)內(nèi)人士表示房?jī)r(jià)的拐點(diǎn)或出現(xiàn)在第三季度。此外，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾也預(yù)計(jì)，今年下半年中國房地產(chǎn)價(jià)格或面臨大幅調(diào)整，下跌幅度約為10%. 

　　不過，具體到廣州樓市，有多位業(yè)內(nèi)人士指出，由于受到供貨結(jié)構(gòu)影響，下半年廣州整體均價(jià)仍會(huì)處于上漲階段。房地產(chǎn)專家謝逸楓認(rèn)為，今年下半年廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)行情依然是穩(wěn)中有調(diào)整，由于供求關(guān)系不平衡，價(jià)格不會(huì)有太大波動(dòng)。一方面是在通脹壓力和存款負(fù)利率因素下，購房保值現(xiàn)象增加；另一方面，剛性需求者上半年的購房需求受到抑制，下半年購房動(dòng)力會(huì)越來越強(qiáng)，“應(yīng)該說，廣州房地產(chǎn)價(jià)格將出現(xiàn)拐點(diǎn)的結(jié)論仍為時(shí)過早。”