房產(chǎn)交易因其專業(yè)性、復(fù)雜性，加之與政策的密切關(guān)聯(lián)性，已成為糾紛多發(fā)領(lǐng)域。每年房地產(chǎn)市場(chǎng)的不同“氣候”，使糾紛類型也呈現(xiàn)出不同的特點(diǎn)。2010年房屋買賣案件呈現(xiàn)“一降一升”特點(diǎn)。據(jù)浦東法院民五庭（房產(chǎn)庭）數(shù)據(jù)顯示：2010年以來(lái)共受理各類房地產(chǎn)案件549件，其中房屋買賣糾紛181件（一手房買賣49件，二手房買賣132件），房屋租賃糾紛316件，建設(shè)工程與房地產(chǎn)開發(fā)糾紛49件。與2009年同期相比，一手房買賣案件收案量大幅下降70％，而二手房買賣案件收案量大幅增加30％。 

　　本報(bào)記者特結(jié)合今年的糾紛特點(diǎn)整理了房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的典型案例，梳理出避免房產(chǎn)糾紛的十大關(guān)鍵詞，邀請(qǐng)專業(yè)人士作出風(fēng)險(xiǎn)提示。 

　　新盤維權(quán) 

　　關(guān)鍵詞一：“被退房” 

　　核心提示：開發(fā)商收了首付不肯賣房。在遭遇開發(fā)商毀約的情況下，應(yīng)第一時(shí)間保全證據(jù)，并向?qū)I(yè)律師咨詢維權(quán)事宜。 

　　案例回放： 2009年6月底， 30多戶購(gòu)房者購(gòu)買了松江泗涇鎮(zhèn)金港花園三期房源，當(dāng)時(shí)該盤通過(guò)一家中介公司代理，售價(jià)8000多元/平方米。 4個(gè)多月后， 30余名購(gòu)房者被開發(fā)商告知，貸款無(wú)法辦理，要視作違約解除合同。在開發(fā)商此次告知函到達(dá)之前，購(gòu)房者都未曾收到銀行或開發(fā)商方面關(guān)于貸款有問(wèn)題的提醒或通知。而如今，即便補(bǔ)齊資料、貸款能順利獲批，開發(fā)商方面也表示，不再收款，必須解除合同。 

　　該樓盤代理公司高層負(fù)責(zé)人表示，遭遇開發(fā)商單方面解約的購(gòu)房者大概有80多戶。對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，單方面解除合同可謂一舉兩得：一是可以把之前賣得便宜的房源收回來(lái)重新高價(jià)賣出，另一方面這些收回的房源都可以不算作代理公司的銷售業(yè)績(jī)，也就可以不付傭金。 

　　律師提醒：開發(fā)商單方面退房未必能如愿，相反會(huì)因?yàn)橐l(fā)訴訟而增加銷售成本，并影響信譽(yù)。當(dāng)然，這也提醒購(gòu)房者，及時(shí)簽訂正式的購(gòu)房合同，并咨詢專業(yè)律師的意見，在遭遇開發(fā)商毀約的情況下，應(yīng)第一時(shí)間保全證據(jù)，并向?qū)I(yè)律師咨詢。 

　　關(guān)鍵詞二： “被拒貸” 

　　核心提示：在建工程抵押沒(méi)有撤銷，購(gòu)房者不能貸款。 

　　案例回放： 2009年8月初，王小姐在南區(qū)某樓盤投資了一套小戶型。66平方米，總價(jià)36.2萬(wàn)元，單價(jià)約5400元。首期支付14.6萬(wàn)元房款后，辦理貸款業(yè)務(wù)的建設(shè)銀行遲遲沒(méi)有批準(zhǔn)。 2009年12月初，王小姐突然接到銀行通知，要她重新辦理貸款手續(xù)?！般y行解釋說(shuō)由于開發(fā)商辦理了在建工程抵押，之前4個(gè)月業(yè)主根本無(wú)法貸款。” 

　　同期購(gòu)房的幾十名業(yè)主都面臨不能貸款的難題。不少業(yè)主表示，貸款辦不下來(lái)，最擔(dān)心開發(fā)商找借口退房。現(xiàn)在那邊房?jī)r(jià)已經(jīng)上漲30%，如果退房，業(yè)主利益受損不說(shuō)，還得賠償違約金。 “如果重新辦理手續(xù)，能不能批下來(lái)還不一定。即使批下來(lái)了，2010年能否享受7折利率、是否會(huì)加息都是未知數(shù)。明明是開發(fā)商的過(guò)錯(cuò)，現(xiàn)在卻成了業(yè)主違約！” 

　　律師提醒：樓市處于上升通道時(shí)，賣方相對(duì)強(qiáng)勢(shì)，開發(fā)商利用自己的優(yōu)勢(shì)地位事先擬定好格式條款的 “霸王”做法相當(dāng)普遍。一旦出現(xiàn)問(wèn)題，購(gòu)房者損失將非常慘重。無(wú)論多么希望買到房子，購(gòu)房者在簽署合同之前都應(yīng)仔細(xì)查看合同條款，對(duì)其中的風(fēng)險(xiǎn)做好事先預(yù)防。 

　　二手房維權(quán) 

　　關(guān)鍵詞三：賠差價(jià) 

　　核心提示：上家反悔不賣，不能簡(jiǎn)單地只賠雙倍定金了事，除雙倍返還定金外，消費(fèi)者可酌情索賠因房屋上漲后自己損失的差價(jià)。 

　　案例回放：房東與買家張小姐簽署了 《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》。約定由張小姐購(gòu)買常德路某號(hào)29層 （建筑面積為126.63平方米）及地下車位一處，房?jī)r(jià)款450萬(wàn)元 （含車位價(jià)格27萬(wàn)元），同時(shí)約定10天內(nèi)再簽訂 《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，在辦理買賣合同公證手續(xù)后，由張小姐分期支付房款。簽約當(dāng)日，房東收下定金5萬(wàn)元。 

　　3個(gè)月后，市場(chǎng)波動(dòng)房?jī)r(jià)大漲，張小姐所買的房子周邊房屋均價(jià)漲了3500元/平方米。賣家想返還定金毀約不賣，被張小姐告上法院，除了要求其雙倍返還定金外，還要求支付受漲價(jià)因素影響的房屋差價(jià)40萬(wàn)元。近日，上海靜安法院判決賣家除雙倍返還定金外，另賠償張小姐差價(jià)損失20萬(wàn)元。 

　　法院說(shuō)法：雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議屬于預(yù)約合同性質(zhì)。根據(jù)法律規(guī)定，預(yù)約合同未能促成本約，所產(chǎn)生的法律后果為締約過(guò)失責(zé)任。賣家主觀上具有過(guò)錯(cuò)，拖延3個(gè)月后才發(fā)函毀約，導(dǎo)致張小姐喪失了另行簽訂房屋買賣合同的機(jī)會(huì)，因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲給張小姐造成損失。法院參考了雙方買賣合同簽訂及履行后的預(yù)期利益，考慮到賣家已承擔(dān)了雙倍返還定金責(zé)任，綜合確認(rèn)20萬(wàn)元這一差價(jià)損失。 

　　關(guān)鍵詞四： “做”房?jī)r(jià) 

　　核心提示：為了騙貸或者避稅，房?jī)r(jià)被肆意 “做高”、 “做低”。因?yàn)椤白觥狈績(jī)r(jià)導(dǎo)致貸款被拒，造假方要承擔(dān)違約責(zé)任。 

　　案例回放：去年3月初，王先生看中了番禺路的一套商品房，并與房主張先生簽訂房屋買賣合同。合同約定房屋總價(jià)145萬(wàn)元，實(shí)際成交價(jià)只有103萬(wàn)元。王先生想拿銀行的錢來(lái)投資，因此想出 “做高”房?jī)r(jià)零首付的主意。沒(méi)想到銀行拒貸，合同約定任何一方如因違約導(dǎo)致交易未完成，將以總房款20%的比例向?qū)Ψ匠袚?dān)賠償責(zé)任。張先生于是把違約的王先生告上法院。法院判決王先生賠償違約金17.6萬(wàn)元。 

　　法院說(shuō)法：張先生和王先生簽訂的房地產(chǎn)買賣合同是雙方真實(shí)意思表示，合法有效，雙方均應(yīng)恪守。王先生在支付了3萬(wàn)元定金后，并未按約同張先生辦理房屋的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，構(gòu)成違約，根據(jù)張先生提供的催告函內(nèi)容，其依法行使合同解除權(quán)并無(wú)不當(dāng)，法院予以確認(rèn)，所主張的違約金并未超出合同約定，應(yīng)予支持。 

　　關(guān)鍵詞五：限售房 

　　核心提示：限售房主要是指動(dòng)遷安置房，國(guó)家規(guī)定5年內(nèi)限制交易，購(gòu)買這種房子要謹(jǐn)慎。 

　　案例回放：小周看中一套價(jià)格相當(dāng)優(yōu)惠的二手房，經(jīng)了解，這套房子是動(dòng)遷配套商品房， 5年內(nèi)不能辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶。由于中介公司保證能幫助雙方辦理過(guò)戶，辦不了過(guò)戶分文不收。小周與上家張某簽訂了一份 《房地產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)過(guò)戶合同》，約定以74萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買該房。 

　　合同簽訂后，中介公司帶著雙方去交易中心辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，小周收到該件收據(jù)后按約支付了購(gòu)房首付款38萬(wàn)元。沒(méi)想到幾天后，交易中心通知小周不予核準(zhǔn)其產(chǎn)權(quán)登記，理由是：此房屋5年內(nèi)限制交易，申請(qǐng)人遞交的據(jù)以過(guò)戶的動(dòng)遷安置協(xié)議是偽造的。原來(lái)中介的所謂辦法，就是偽造動(dòng)遷協(xié)議將小周也列為被動(dòng)遷安置人，然后申請(qǐng)分戶將房屋轉(zhuǎn)到自己名下。浦東法院一審判決賣家返還首付款38萬(wàn)元。 

　　法院提醒：根據(jù)2005年上海市政府出臺(tái)的 《上海市配套商品房和中低價(jià)普通商品房管理試行辦法》規(guī)定，配套商品房在取得房地產(chǎn)權(quán)證后的5年內(nèi)，不得轉(zhuǎn)讓。消費(fèi)者應(yīng)注意以下幾點(diǎn)： 1、出售人只有動(dòng)遷協(xié)議或預(yù)購(gòu)協(xié)議，尚未辦理產(chǎn)權(quán)證的房屋盡量不要買，即使要買，也讓出售人先將產(chǎn)權(quán)證辦出審核后再?zèng)Q定是否購(gòu)買；2、有產(chǎn)權(quán)證的房屋，審核產(chǎn)權(quán)證上是否有 “5年內(nèi)限制交易”的條款即可； 3、對(duì)報(bào)價(jià)明顯低于周邊房?jī)r(jià)的房屋以及新的動(dòng)遷小區(qū)的房屋更要保持警惕性，在確認(rèn)能否購(gòu)買之前盡量不要支付定金、意向金以及首付款等。 

　　關(guān)鍵詞六：遷戶口 

　　核心提示：戶籍遷移問(wèn)題屬于行政管理問(wèn)題，不屬于民事案件的受理范圍。二手房買賣只能以尾款及違約金條款進(jìn)行制衡。 

　　案例回放：李某買了一套二手房，交易過(guò)戶后發(fā)現(xiàn)賣家王某的戶口還掛在房子里。李某多次催促王某遷戶口，但王某以目前自己名下沒(méi)有房產(chǎn)，戶口無(wú)處遷入為由予以拒絕。李某無(wú)奈于2008年11月將王某告上法庭，要求判決王某將戶口遷出。 

　　李某、王某雙方此前在共同簽訂的 《上海市房地產(chǎn)買賣合同》中約定：王某在房屋過(guò)戶之日起50日內(nèi)，向房屋所在地的公安派出所機(jī)構(gòu)辦理原有戶籍的遷出手續(xù)，如果未能按時(shí)遷出的，則每逾期一日，王某應(yīng)當(dāng)按照房屋總價(jià)的萬(wàn)分之五向李某支付賠償金，直至原有戶籍遷出時(shí)止。 

　　案件審理過(guò)程中，經(jīng)法官釋明，李某得知戶籍遷移問(wèn)題屬于行政管理問(wèn)題，不屬于民事案件的受理范圍，因此將訴訟請(qǐng)求變更為要求王某支付逾期遷戶的違約金。浦東法院最終判決支持了李某要求王某支付違約金的訴訟請(qǐng)求。 

　　法院提醒：關(guān)于戶口遷移問(wèn)題，應(yīng)注意以下三點(diǎn)： 1、出賣人拒絕遷出戶口并不影響商品房的使用價(jià)值，也不影響買受人戶口的遷入，因此買受人不能僅僅以此為由要求解除房屋買賣合同。 2、戶口遷移屬于行政管理問(wèn)題，不屬于民事案件的受理范圍，即便合同中明確約定出賣人有義務(wù)將戶口遷出，但由于該義務(wù)屬于不能強(qiáng)制履行的事項(xiàng)，法院不能做出強(qiáng)制出賣人遷移戶口的判決。 3、如果買賣合同約定，出賣人沒(méi)有按時(shí)遷出戶口應(yīng)承擔(dān)違約金，這種違約金屬于民事案件處理范圍，法院可以判決支持。因此在二手房交易中，房屋買受人如果特別在意戶口問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)事先了解清楚房屋內(nèi)的戶口情況，并要求出賣人在交易之前將戶口全部遷出。如果出賣人確實(shí)無(wú)法在交易之前遷出戶口的，雙方可以約定具體的遷出日期及逾期遷出的違約金，這既可以彌補(bǔ)買受人損失，又能起到督促出賣人盡快遷出戶口的作用。